Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

• 
  

• Kira bedelinin tespiti davası nedir?
  

Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 344 hükmü ile kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler yapılmıştır.

Birinci fıkrada; kira sözleşmesindeki kira artış oranının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamayı aşamayacağı düzenlenmiştir. Buna göre; kira sözleşmesinde ilgili senenin ortalama TÜFE oranını aşan bir oran yazılı olsa dahi (örneğin ÜFE, ÜFE+TÜFE/2 gibi) TÜFE oranı esas alınarak artış yapılacaktır.

İkinci fıkrada; kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmediği durumlarda; hakim tarafından 12 aylık TÜFE oranını aşmamak koşuluyla, kiralananın durumu ve hakkaniyet çerçevesinde artış oranının belirleneceği düzenlenmiştir.

Üçüncü fıkrada; yazımızın konusunu oluşturan kira bedelinin tespiti davalarının yasal dayanağı düzenlenmiş olup, bu hüküm uyarınca “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” Bu fıkra kapsamında; beşinci yılın sonunda başlayacak yenilenen kira döneminde emsallere göre hakimden kira bedelinin tespit edilmesi talep edilebilmektedir.

• Dava açma süresi nedir?

TBK madde 345/1 uyarınca kira bedelinin tespitine ilişkin davalar her zaman açılabilir. Ancak, davanın açıldığı zaman dilimi; davanın sonucunun etki edeceği kira dönemini belirlemektedir. Kira bedelinin tespit davası; yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gön önceki bir tarihte açılmazsa veya kiracıya buna ilişkin ihtar gönderilmezse bir sonraki kira dönemine etkili olarak karar verilir. Örneğin; kira sözleşmesi, 01.01.2020 başlangıç tarihli ise 01.01.2025-01.01.2026 kira döneminde etkili olması için 01.12.2024 tarihine kadar ihtarname gönderilmeli yahut dava açılmalıdır.

Bu noktada; kira sözleşmesinin kaç yıllık yapıldığı önem arz etmemektedir.

• Davada tespiti talep edilen bedel belirli olmalı mıdır?
  

Yargıtay’ın konuya ilişkin kararında; tespiti talep edilen kira bedelinin net bir şekilde yazılması gerektiği, bu bedelin belirsiz alacak davası yoluyla istenemeyeceği, davada bedel yönünden ıslah yapılamayacağı belirtilmektedir.

Bu sebeple, kira bedelinin tespiti davalarının dava dilekçesinin netice kısmında talep; “kira bedelinin ........... TL olarak tespit edilmesi” şeklinde yer almalıdır.

“Yargıtay’a göre, kira tespit davalarında davacı, yeni dönemde uygulanmasını istediği kira bedeline ilişkin talebini başlangıçta tam olarak belirtmek zorunda olup tespitine karar verilmesi talep edilen kira miktarının sonradan ıslah edilerek değiştirilmesi mümkün değildir” [Umut YENİOCAK, Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları, Ankara 2022, s. 105].

• Tespit edilen kira ne zaman talep edilebilir?
  

Tespit edilen kiranın; talep edilmesi ve faiz istenebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Bu sebeple; yerel mahkeme tarafından verilen karara karşı istinaf kanun yoluna gidildiyse istinaf merciince kesin surette karar verilmeden tespit edilen kira bedeli davalıdan talep edilemeyecektir.

“Kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için, miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir ve kiracı edayı yerine getirme borcu da ancak o zaman gelmiş sayılabilir.” [YİBK 12.11.1979 tarih 1979/1 E. 1979/3 K.].

Kira bedelinin faizinin de kesinleşme tarihinden itibaren istenebileceğine ilişkin Yargıtay İBK kararı bulunmaktadır.

“Kira parasının tespitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tespit kararının kesinleştiği tarihten faiz yürütülmesi gerekir” [Y. İBK 24.11.1995 tarihli 2/2; Yargıtay Kararlar Dergisi 1996/2, s. 165].

• Tespit edilecek kira bedeli neye göre belirlenir?

Kiralananın durumu, emsal kira sözleşmeleri, kiralananın konumu, cephesi gibi kiralananın değerini belirlemeye yarar koşullar bilirkişi marifetiyle tespit edilerek kira bedeli belirlenir. Hakim tarafından TÜFE oranı da dikkate alınmalıdır. Bunun yanı sıra hakim; hakkaniyet oranında bir indirim yapar. Örneğin emsal bedel 10.000 TL ise, hakim %15 oranında hakkaniyet indirimi yaparak 8.500 TL’ye hükmedebilir.

“…Davalının bilirkişi raporu ve eski kiracılık indirimine yönelik itirazlarının incelenmesinde;

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res’en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5624 E., 2018/9208 K., 22.09.2018T.)

• Kira tespiti davalarında harç hangi bedel üzerinden hesaplanır?

Yargıtay’ın konuya ilişkin kararında; tespiti talep edilen aylık kira bedel farkının üzerinden harç alınması gerektiği belirtilmişse de uygulamada mahkemelerin yıllık kira bedel farkı üzerinden harcı tamamlatmak üzere süre verdiği görülmektedir.

“492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tesbit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tesbitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır. Davacı, dava dilekçesinde kira bedelinin aylık olarak tespitine talep ettiği halde Mahkemece taleple bağlılık ilkesine aykırı olarak yıllık kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmadığı gibi hükmedilen aylık brüt kira bedeli ile davalı tarafından ödenen aylık kira bedeli arasındaki farka göre harç alınması gerekirken hükmedilen yıllık kira bedeli üzerinden fazla harca hükmedilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Y3HD-K.2019/6072).

• Kira bedelinin tespiti davalarında vekalet ücreti nasıl hesaplanır?

AAÜT madde 9/1 uyarınca tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmındaki oranlara göre hesaplanır.

Örneğin; mevcut kira 1.000 TL ise; tespiti yapılan bedel 6.000 TL ise, aradaki 5.000 TL bedel farkının yıllık tutarı 60.000 TL üzerinden hesaplama yapılacaktır. Tarifenin üçüncü kısmına göre 100.000 TL’ye kadar %16 oranında belirleneceğinden vekalet ücreti; 9.600 TL olacaktır. Eğer vekalet ücreti bu hesaplamaya göre tarifenin ikinci kısmındaki ücret olan 5.500 TL’den az ise 5.500 TL’ye hükmedilecektir.

“(1) Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.”

• Kiralanan taşınmaz hisseli ise nelere dikkat edilmelidir?

Yargıtay’ın konuya ilişkin kararlarında; kira sözleşmesinin yapılması, kanunen kiracıya tebliğ edilmesi dava şartı olan ihtarnamelerin keşide edilmesi, kiracıya icra takibi yapılması gibi hukuki yolların tümünde;

Taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise TMK madde 691 uyarınca; pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınarak işlem yapılmalıdır,

Taşınmaz elbirliği mülkiyete tabi ise TMK madde 702 uyarınca; oybirliği ile karar alınarak işlem yapılmalıdır.

“Kiralayan olmayan malikler tarafından açılan temerrüt nedeni ile tahliye davasının kiralanan paylı mülkiyete tabi ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanarak, elbirliği halinde mülkiyete tabi ise tüm ortakların katılımı ile açılması ve temerrüt ihtarının da aynı şekilde pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak ya da tüm ortaklar tarafından birlikte keşide edilmesi gerekir. Davacı, malik sıfatı ile kiralananın temerrüt nedeni ile tahliyesini istemektedir. Dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydında davacının ... ile birlikte ½ oranında pay sahibi olduğu anlaşılmaktadır. Davacının temyize cevap dilekçesinde ...’nin de öldüğü ve hissesinin mirasçılarına intikal ettiği belirtilmektedir. Davacı malik sıfatı ile bu davayı açmıştır. Kira akdinin tarafı değildir. Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olduğundan davacının tek başına akdin feshini ve kiralananın tahliyesini isteme hakkına sahip değildir. TMK’nın 691. Maddesi hükmüne göre davacı tahliye davasında diğer paydaşların pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması açısından muvafakatinin alınması gerekir. Ne varki davada bu eksikliğin giderilse bile davanın dayanağı olan ihtarnamedeki eksikliğin davadan sonra tamamlanması mümkün değildir. Bu nedenle temerrüt sebebine dayanan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kiralanın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/9849 E., 2010/310 K.)

• Kira tespiti davası açıldıktan sonra kiracının kiralananı tahliye etmesi halinde davanın akıbeti ne olacaktır?

Yargıtay’ın görüşü; ev sahibi sözleşmenin bitmesinden önce kiranın artırılması için davalıya ihtarname çekmeden uzayan yeni dönem için kira tespit davası açtıysa, yeni döneme geçmeden kiracı evi tahliye etti ise ev sahibinin hukuki menfaati kalmayacağından davanın reddine karar verilmesi gerektiği yönündedir.

“Kiralayananın, geçmiş döneme ait kira parasının tespitini istemeye hakkı yoktur. Gelecek dönem için de kiralanana tahliye edilmiş olduğundan kiralayanın kirayı tespit ettirmekte hukuki yararı mevcut değildir. Bu bakımdan bu hallerde davanın reddi gerekir." ( Yargıtay 3. HD. 06.04.1966 T. E. 2359 K.1753)

"Yararı kalmayan kira tespit davasının reddi gerekir: Sözleşmenin bitmesinden önce davacı kiranın artırılması için davalıya ihtarname çekmemiş ve uzayan yeni dönem için de kira tespit davası açmıştır. Ancak, kiracı kiralananı tahliye etmiştir. Davanın yürütülmesinde davacının bir yararı kalmamıştır. Çünkü tespit edilecek kira bir sonraki dönemden itibaren geçerli olacaktır. Kiralanan tahliye edildiği için kiracı yönünden bir sonraki dönem bahse konu değildir. Bu nedenle davanın reddi doğru olmakla onanmasına." (HGK. . 18.06.1975 T. E. 3-360 K.812)

Sair sorularınız için iletişim bölümünde yer alan numara veya e-posta adresinden bize ulaşabilirsiniz.